Utilitzem cookies pròpies i/o de tercers per fer l'anàlisi de la navegació dels usuaris de la nostra web. Més informació.
La fiscalitat dels lloguers
08/11/2019Llogar un immoble és un fet de la vida diària que pel fet de ser tan habitual moltes vegades es fa a la lleugera sense pensar en el implicacions fiscals que pot comportar. I aquesta tendència s’ha vist agreujada en els darrers temps pel boom dels lloguers turístics, en la major part de casos gestionats per persones físiques que no tenen en compte algunes de les obligacions tributàries que se’n deriven, principalment per desconeixement.
Des de la Secció de Dret Financer i Tributari vam voler posar-hi una mica de llum en aquest tema convidant un expert en la matèria que ens donés unes pinzellades de la situació actual en aquest àmbit.
En aquest context vam tenir el privilegi de comptar a la seu de l’ICAT amb Ángel Maria Ceniceros, advocat i assessor fiscal, Director de l’Àrea Fiscal de Durán Sindreu Abogados y Consultores de Empresas i actualment responsable del Gabinet d’Estudis de la de l’Associació Espanyola d’Assessors Fiscals a Catalunya.
Impost sobre la Renta de les Persones Físiques
De la seva ponència vam poder, en primer lloc, establir que depenent de la qualificació jurídica del negoci d’arrendament ens trobarem diferents escenaris dels quals haurem d’analitzar totes i cada una de les característiques particulars del cas concret per arribar a establir quina serà la seva tributació. Així doncs, i tenint clar que és complicat establir una classificació exhaustiva dels diferents tipus de lloguer a efectes impositius, podríem dir que les principals figures que ens podrem trobar des del punt de vista de la Llei de l’Impost sobre la Renta de les Persones Físiques seran:
- Habitatge habitual. Cal aquí puntualitzar que l’habitatge habitual deixa de tenir aquesta qualificació si es lloga com pis turístic encara que només siguin uns dies esporàdics.
- Immobles buits d’ús propi: Imputació de renta immobiliària.
- Lloguers com activitat econòmica: Rendiment de l’activitat econòmica. Aquest cas és el que ens trobarem quan es determini que hi ha una organització per compte i risc propi de factors materials, econòmics i/o humans amb la intenció d’intervenir en el mercat de lloguers. Des del punt de vista de l’IRPF serà necessari disposar d’una persona contractada a jornada completa amb contracte laboral des de la perspectiva de la normativa de la Seguretat Social, amb contracte de 8 hores i una càrrega de treball efectiva, no admetent-se la externalització.
- Immobles llogats: Rendiments del Capital Immobiliari, entesos com tota contraprestació o utilitat que deriva de manera directa o indirecta d’un immoble, ja sigui en espècie o dinerària, determinats com la diferència entre els ingressos i les despeses necessàries per obtenir els primers.
Impost sobre el Valor Afegit
Si passem a analitzar els lloguers des del punt de vista de l’IVA, l’important és destacar que hi ha certes diferències en quant a la qualificació de l’activitat per a subjectar-la a aquest impost, donat que sota l’àmbit d’aplicació d’aquest, qualsevol persona que llogui un immoble realitzarà una operació subjecta a IVA, independentment de l’estructura utilitzada.
En base a l’anterior, qualsevol lloguer quedarà subjecte a IVA, encara que hi haurà diferents exempcions destacant com a principals per a l’estudi que estem desenvolupant les següents:
- Immobles llogats a particulars per a destinar-los a habitatge habitual, incloent els pàrquings o trasters que es lloguin conjuntament.
- Immobles llogats a empreses per a destinar-los a habitatge habitual dels seus empleats, sempre que aquest fet quedi reflectit en el contracte de lloguer identificant particularment al empleat que en farà ús.
- Habitatges llogats com a pisos turístics a particulars quan no es prestin cap tipus de serveis complementaris propis de la indústria hotelera ( recepció i atenció permanent, restaurant, neteja, bugaderia o anàlegs).
Normativa catalana reguladora del Sector Turisme (Llei 13/2002)
Aquesta normativa és l’aplicable a l’hora de diferenciar entre Apartaments Turístics i Habitatges d’Ús Turístic, establint:
- Apartaments Turístics: establiments que presten un servei d’allotjament temporal en edificis o conjunts continus constituïts en la seva totalitat per apartaments o estudis, com establiments únics o unitats empresarials d’explotació, amb els corresponents serveis turístics.
- Habitatges d’Ús Turístic: pisos cedits pel seu propietari, directa o indirectament a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica per a una estància de temporada, en condicions d’immediata disponibilitat. Segons la norma, s’han de cedir per un període mínim d’un mes.
Aquesta diferenciació no és baladí, ja que com hem vist amb anterioritat, la diferent qualificació jurídica donarà lloc a una diferent tributació. Per tant, reiterem la importància d’analitzar cada cas en particular i no caure en el parany de la generalització ja que ens podria portar a una qualificació errònia amb unes implicacions fiscals que podrien derivar inclús en procediments sancionadors.