Utilitzem cookies pròpies i/o de tercers per fer l'anàlisi de la navegació dels usuaris de la nostra web. Més informació.
Reforma del lloguer d'habitatges
08/03/2019El mercat del lloguer d'habitatges viu canvis amb la nova reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). "El Govern vol incrementar l'oferta d'habitatge en lloguer. A més, d'oferir més seguretat a l'arrendatari perquè el que vol és un flux de renda constant i un alleujament financer a les llars vulnerables", afirmen des del Ministeri de Foment.
El divendres 1 de març, el Consell de Ministres va aprovar, el Reial Decret Llei 7/2019 , de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer , operant efectivament la reforma de la LAU.
L'anterior Reial Decret Llei 21/2018, de 14 de desembre, també de mesures urgents en matèria de lloguer i habitatge, va ser derogat al no haver –se convalidat en votació pel Congrés dels Diputats. El seu contingut era molt similar a l’actual reforma i que persegueix per part del legislador un nou intent per a implantar una sèrie de mesures tendents a eliminar la reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans del 2013, reforçant, la posició de l'arrendatari d'habitatge habitual enfront de l'arrendador.
Com a conseqüència existeixen tres règims jurídics arrendaticis diferents entre el 15 de desembre de 2018 i el 6 de març de 2019, i s'aplicarà l'un o l'altre en funció de la data del contracte d'arrendament d'habitatge.
En l'Exposició de Motius del Reial Decret Llei 7/2019 s'intenta argumentar les mesures que operen la reforma:
"... L'Estat ha de reforçar la cooperació amb les Administracions territorials que tenen la responsabilitat d'exercir en els seus respectius àmbits la competència directa en matèria d'habitatge, adoptant una sèrie de mesures urgents que contribueixin a millorar el marc normatiu per a augmentar l'oferta d'habitatge en lloguer, equilibrant la posició jurídica del propietari i l'inquilí en la relació d’arrendament, establint els necessaris estímuls econòmics i fiscals, i tenint la meta de garantir l'exercici del dret constitucional a l'habitatge."
Aquest paquet de mesures introdueix les següents modificacions que afecten els contractes d'arrendament:
Quant a la durada mínima del contracte d'habitatge (vigent fins al dia 6 de març i des de l'anterior reforma de 2013 per termini fins a complir 3 anys, excepte el citat període de vigència de l'anterior decret llei, entre el 15 de desembre de 2018 i el 22 de gener de 2019), passa a ser de 5 anys, i 7 anys en el cas en què l'arrendador sigui persona jurídica (associació, societat limitada, cooperativa, etc.).
Però establert el període de durada de l'arrendament, què ocorre després?.
Fins a la reforma, les pròrrogues posteriors eren anuals, però ara passen a una primera pròrroga de 3 anys, tret que alguna de les parts hagi donat per finalitzat el contracte, tornant al sistema anterior a 2013, 5 anys de durada mínima més 3 de pròrroga (total 8 anys) però per a les empreses arrendadores aquesta durada mínima passa a 7 anys més 3 de pròrroga (total 10 anys).
És novetat la regulació del preavís per a resoldre el contracte per arrendador o arrendatari a la finalització del contracte (als 5 o als 7 anys de vigència), establint-se aquest en 2 mesos per a l'arrendatari i 4 mesos per a l'arrendador.
Evidentment aquests terminis de durada del arrendament són de mínims, quedant a la lliure disposició de les parts la possibilitat de pactar períodes superiors.
Per a la recuperació de l'habitatge arrendat per l'arrendador, en cas de necessitat només es podrà exercir aquest dret si així s'ha fet constar expressament a la signatura del contracte, i una vegada que hagi transcorregut el primer any de durada.
La reforma de 2013 donava validesa al sistema d'actualització de la renda que lliurement pactessin les parts, mentre que amb l'actual Decret llei s'estableix el límit de l'Índex de Preus al Consum per a l'actualització de la renda, que només podrà realitzar-se en la data que es compleixi cada any de vigència del contracte, i sempre que es pacti un sistema d'actualització.
Si no es pacta expressament, la renda del contracte no podrà ser actualitzada. Si existeix pacte d'actualització, però no es determina l'índex de referència, s'aplicarà l'Índex de Garantia de Competitivitat (IGC), però l'increment resultant mai podrà ser superior al resultant de l'aplicació de l'IPC, que actua com a límit màxim.
La reforma de la LAU posa de nou un límit a la garantia adicional amb la intenció de facilitar l'accés a un habitatge pels col·lectius que disposen de menys estalvis o liquiditat. La fiança obligatòria continua sent per import d'una mensualitat de renda, però addicionalment no podem exigir a l'arrendatari més de 2 mensualitats. Això suposa que la garantia total podrà arribar a l'import màxim de 3 mensualitats (1 obligatòria i 2 adicionals de caràcter voluntari).
Ara bé s'excepcionen d'aquest límit el que la reforma denomina "contractes de llarga durada( els que durin o es pactin inicialment per més de 5 anys (7 en el cas de persones jurídiques arrendadores)) per tant, per a aquests contractes, es podrà exigir a l'arrendatari una garantia addicional per l'import que es consideri més adequat.
Com a mesura fiscal s'estableix que per a l'arrendament d'habitatge “per a ús estable i permanent” el contracte està exempt del pagament d'impost sobre transmissions patrimonials . Aquesta mesura facilita la contractació d'arrendaments de llarga durada (l'obligació de pagament de l'impost era anual) i amb això ara s'abarateix, sens dubte, l'accés a l'habitatge en lloguer.
En relació a les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte, la reforma estableix que seran en tot cas a càrrec de l'arrendador si aquest és persona jurídica. S'elimina amb això una excepció que contemplava l'anterior decret llei: "tret que es generin directament per iniciativa de l'inquilí". Parlem exclusivament d'aquest tipus de despeses inherents a la contractació (immobiliària, redacció de contractes), no dels quals es generen després com a conseqüència de l'arrendament, com els consums d'aigua, llum, etc.
Els contractes d'arrendament sotmesos a la LAU que s'hagin signat amb anterioritat a l'entrada en vigor d'aquest Decret llei continuen regint-se per la normativa que els era aplicable, encara que podran adaptar-se al que es disposa en aquesta reforma si totes dues parts, arrendador i arrendatari, estan d'acord.
S'estableix, com a novetat, la possibilitat que es reguli un dret de tanteig i retracte en favor de l'òrgan que designi l'Administració competent en matèria d'Habitatge, per al supòsit de venda conjunta de diversos habitatges i locals de l'arrendador situats en el mateix immoble, o quan s'en venen de forma conjunta per diferents propietaris a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals d'un immoble.
La reforma reforça la protecció de l'arrendatari en cas de venda de l'habitatge sense que estigui registrat el contracte en el Registre de la Propietat.
En relació amb la Propietat Horitzontal es modifica la Llei 49/1960, de 21 de juliol, per als següents suposits:
- Habilitar la possibilitat que, per majoria qualificada de tres cinquenes parts dels propietaris, en els comunitats de veïns puguin adoptar acords que limitin o condicionin l'exercici de l'activitat del lloguer turístic d'habitatge, per, d'aquesta manera, afavorir la convivència als edificis d'habitatges. Aquesta modificació no afecta a Catalunya que contínua sent necessari el vot favorable dels quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora els quatre cinquenes parts dels quotes de participació (art 553 -25.2.a CCCat en relació amb l’art. 553-11.2.e CCCat).
-L’increment, per majoria qualificada de tres cinquenes parts, fins a un màxim del 20% de la participació en els despeses comunes que correspon a un element privatiu que és dediqui a habitatge turístic. A Catalunya, és d’*aplicació l’art 553-45.4 CCCat
- L’augment, en un termini de tres anys, al 10%, el fons de reserva dels comunitats de propietaris, i establir la possibilitat que és destini a la realització d'obres en material d'accessibilitat. A Catalunya el fons de reserva no pot ser inferior al 5% del pressupost de la comunitat (art 553-6.1 *CCCat).
També es modifica la Llei d'Enjudiciament Civil (en matèria de procediment de desnonament d'habitatge). Una vegada el jutge ordena el desnonament de l'inquilí, els serveis socials poden interrompre aquest desnonament en cas que hi hagi una situació de vulnerabilitat per part de l'inquilí i fins que se li busqui una alternativa habitacional. El desnonament s'interromprà pel termini d'un mes si el propietari és un particular i es paralitzarà pel termini de dos mesos si es tracta d'una empresa.
Es millora la coordinació entre els òrgans judicials i els serveis socials competents i facilitar l'adopció de mesures per a atendre els casos de les famílies de menor capacitat econòmica, vulnerabilitat social o amb majors càrregues familiars. Entre elles, establir tràmits i terminis que ofereixen major seguretat jurídica tant a inquilins com a propietaris.
I la Llei d'Hisendes Locals, entre d’altres. S'elimina l'obligació de repercutir l'IBI a l'arrendatari en el lloguer social d'habitatge per part d'Administracions o ens públics. Els Ajuntaments amb superàvit podran destinar-ho a promoure el seu parc d'habitatge públic. S'habilita als Ajuntaments la possibilitat d'establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l'IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat. És a dir, es tracta d'una bonificació per al particular que compta amb un habitatge protegit i que decideix posar-la en lloguer, però a un preu limitat per l'Ajuntament o la CCAA corresponent. S'estableixen les bases i garanties per a la definició del concepte d'immoble d'ús residencial desocupat amb caràcter permanent, per a l'aplicació per part dels Ajuntaments del recàrrec a l'IBI establert l'any 2002.
Destaca finalment la creació del SISTEMA ESTATAL D'ÍNDEXS DE REFERÈNCIA DEL PREU DEL LLOGUER D'HABITATGE, per al qual estableix una sèrie de regles de determinació del mateix i la possibilitat que les comunitats autònomes puguin confeccionar el seu propi índex de referència.
En definitiva es tracta d'una llei que va més enllà d'aquest paquet de mesures urgents, i la visió de les quals a més llarg termini.